[New post] Remon Vos is de grootste vastgoedtsaar van Oost-Europa
Anno Zijlstra posted: " Aftellen naar de Quote 500 2020: Remon Vos is de grootste vastgoedtsaar van Oost-Europa De nieuwe Quote 500 verschijnt dinsdag 3 november. Die staat weer bomvol inspirerende interviews, precies zoals u van ons gewend bent. Vorig jaar toog "
Aftellen naar de Quote 500 2020: Remon Vos is de grootste vastgoedtsaar van Oost-Europa
De nieuwe Quote 500 verschijnt dinsdag 3 november. Die staat weer bomvol inspirerende interviews, precies zoals u van ons gewend bent. Vorig jaar toog Quote naar het Tsjechische Brno voor een gesprek met kersvers miljardair en projectontwikkelaar Remon Vos. 'Kijk naar de afwerking. Dit is niet dat je denkt: Shitty Oostblok.'
Het is uitermate bevredigend als nieuwe namen voor onze gouden gids opduiken. En uitermate gênant als we iemand jaren over het hoofd zien. Goed, Remon Vos werd miljardair in het verre Tsjechië, maar hij zat er bepaald niet ondergedoken. 'De jaarverslagen staan gewoon op onze website.'
In de lobby van het Marriott-hotel in Brno hangt een gigantisch kunstwerk van de hand van een jonge Tsjech. Felle kleuren en liefst drie keer het formaat van De Nachtwacht zorgen ervoor dat geen bezoeker om het werk heen kan. Hoewel het vrij abstract is, is een Romeinse villa herkenbaar. De Romeinen behoren tot de vele heersers die de Tsjechen gekend hebben. De nieuwste heerser in het land hangt niet aan de wand, maar poseert in levenden lijve ervoor. Remon Vos (49) bouwde in iets meer dan twintig jaar CTP vanuit het niets uit tot een de grootste vastgoedontwikkelaars- en beleggers van Oost-Europa, met meer dan 5,5 miljoen vierkante meter in beheer en een geschatte waarde van 5 miljard euro. De zaak draait dus op volle snelheid, iets waar hij graag naar verwijst in jaarverslagen ('Another great year ahead, full speed') en wat hij ook in de praktijk brengt. Als de fotograaf vraagt of Vos langzaam een aantal passen wil zetten voor het schilderij blijkt dat nogal lastig en moet het een aantal keer opnieuw omdat de beelden bewogen zijn en Vos tot kalmte gemaand moet worden. 'Ik doe alles het liefst zo snel mogelijk, langzaam vind ik maar wat lastig.'
Gelukkig heeft Vos vanmiddag in de tweede stad van Tsjechië zijn agenda leeggemaakt. Hij loopt weliswaar iets later dan afgesproken door de draaideur van zijn hotel, maar stapt na afloop met hetzelfde gemak veel later dan gepland weer in de gereedstaande auto met chauffeur. Vos is gestoken in een zakelijk donkerblauw pak zonder opsmuk; een flamboyante das of opvallend horloge ontbreekt. 'Ik moet nog even pissen. Willen jullie dat ik mijn das afdoe? Laten we hier een kop koffie doen, dan gaan we daarna langs een aantal projecten in de omgeving. Ik wil jullie veel laten zien.' De rondleiding langs zijn stenenimperium staat op het punt van beginnen.
Remon Vos. Foto: Maurits Giesen
Waar je op Nederlandse bouwplaatsen tevergeefs zoekt naar het bedrijfslogo van CTP, zien we het op de snelweg naar Brno al verschillende keren opdoemen. Sterker nog: de tien kantoorgebouwen plus het hotel die samen het bijna 100.000 vierkante meter grote bedrijvenpark Spielberk vormen, liggen allemaal aan een straat die de Nederlandse afkomst van Vos verraadt: Holandská. Op de gevels prijken logo's van internationale bedrijven, buiten zitten medewerkers in de herfstzon op een bankje aan een vijver met fontein. Zeker voor een bedrijventerrein net buiten het centrum ziet het er keurig verzorgd uit. Wie dacht hier alleen maar grauwe en inspiratieloze Oostbloktaferelen aan te treffen komt bedrogen uit.
Kloteklusjes
Hoe anders is dat als Vos er als jonge hond zijn eerste schreden zet wanneer begin jaren negentig het communistische bewind ten einde is gekomen en Tsjechië en Slowakije net opgesplitst. 'Ik was niet zo'n ijverige student. Na de mavo ging ik naar de middelbare detailhandelsschool. Eigenlijk wilde ik naar de meao, maar dat had ik na een dag alweer gezien: veel te theoretisch. Ik was veel meer bezig met geld verdienen, was net zestien en wilde graag biertjes drinken en sigaretjes roken. Mijn ouders waren gescheiden en hadden het niet breed, dus als ik naar de disco wilde moest ik dat zelf betalen. Daarom maakte ik op zondagavond de kapperszaak van de vader van een vriendje schoon, waste nog een paar auto's in het weekend en werkte in een vleesfabriek: varkenshaasjes inpakken, de productielijn schoonmaken en andere kloteklusjes die ik als jongste bediende moest doen. Geen gezellige omgeving, maar ik vond het wel tof om met die gasten om te gaan en kreeg langzaam meer respect. De eigenaar had een Mercedes SLC, zo'n platte coupé. Toen wist ik dat ik later ook eigen baas wilde worden. Die verschillende baantjes leverden best wat geld op, want ik had meer dan 100 gulden in de week te besteden. Als ik wel naar school ging liet ik vriendjes meerijden en beurde zo nog wat extra geld. Vooraf betalen, hoor, want anders moest ik weer achter mijn poen aan en kreeg ik het nooit.'
Vlak voordat Vos de schoolbanken eindelijk kan verlaten staat een afsluitende reis gepland naar het beloofde land: met de bus naar wat dan nog Tsjechoslowakije heet. Bepakt en bezakt komt hij aan op het station, maar helaas voor hem zal hij 's avonds braaf in zijn eigen bed slapen. 'Ik had overal Tsjechische kronen verstopt, want ik wist dat ik daar een superslechte wisselkoers zou krijgen voor mijn Duitse marken. En natuurlijk wat biertjes voor onderweg. Maar de leraren hadden een beetje de pik op mij omdat ik nooit op school was, dus ze zeiden dat mijn bus al vertrokken was en dat ik te laat was omdat ik de verplichte presentatie gemist had. Heel flauw, maar ik mocht dus niet mee. Al mijn vriendjes kwamen met wilde verhalen terug, toen wist ik dat ik ook die kant op moest gaan.'
Maurits Giesen
Melkkarretjes
Uiteindelijk moet Vos nog een paar jaar geduld hebben eer hij eindelijk naar Tsjechië kan afreizen om zijn eerste schreden op het ondernemerspad te zetten. Hij werkt voor zijn vader, die de eerste mobiele telefoons aan de man brengt, organiseert feestjes en probeert wat handeltjes te doen. 'Op een verjaardag leerde ik mijn toekomstige compagnon kennen, Johan Brakema. Hij was een vriend van mijn vader en had een McDonald's, maar wilde ook in Tsjechië iets gaan opzetten. Dus ging hij daar al regelmatig heen en ik mocht een keer mee. In zijn gloednieuwe Daimler; ik was meteen verkocht. Ik moest Johan ervan overtuigen om samen met mij iets op te zetten. Hij was namelijk twintig jaar ouder en vond mij wat jong en onbevangen. Ik was een broekie met een grote mond die vooruit wilde, maar wist niet zo goed hoe.'
Vos weet Brakema te verleiden om samen in zee te gaan, waarna ze officieel zakenpartners worden: het begin van een carrière waarin het aantal nullen in de bedragen rap toeneemt. 'Iedereen die geld rook ging in die tijd naar Oost-Europa om z'n geluk te beproeven. Wij deden wat iedereen deed: bemiddelen tussen bedrijven in Nederland en Tsjechië. We verkochten ons als betrouwbare, nuchtere intermediairs. Johan had de contacten, ik probeerde deals binnen te hengelen. Koffiemelk ging uit Nederland die kant op en we werkten voor glas- en houtproducenten die voor interieurwinkels in Nederland spullen maakten. Dat verdiende lekker. We hadden veel kleine projecten, dus alles bij elkaar opgeteld kwam er best wat geld binnen. Maar je weet hoe dat gaat: je wilt steeds meer en grotere contracten binnenhalen. We gingen naar Roemenië omdat de productie daar nog weer goedkoper was.'
Vos blijkt van alle markten thuis en rolt in de productie van de karretjes waar pakken melk in de Nederlandse supermarkten op staan. Hij verhuist naar Tsjechië, wordt mede-eigenaar en probeert de productie flink op te schroeven. 'Mijn vrouw zei eerst dat ik maar een lokaal vriendinnetje moest zoeken, maar uiteindelijk wilde ze wel mee. Ze had een goede baan in Nederland en moest alles voor mij opzeggen, terwijl er weinig te beleven was. De fabriek stond in Jihlava, tussen Praag en Brno in. De eerste keer dat we de machine aanzetten viel direct de stroom in het hele dorp uit. Het boterde ook niet met de lokale partner, vandaar dat ik de machines en een paar man personeel overnam om zelf die karretjes samen met de Nederlandse afnemers te maken. Maar ik had ook door dat ik ze voor veel hogere marges in Oostenrijk kon slijten, dus die bestellingen gaf ik voorrang in het productieproces. Daar waren de Nederlandse afnemers niet zo blij mee, haha.'
De Tsjechische melkkarretjes zijn zo populair dat hij een zoektocht start naar een groter pand, die al snel spaak loopt doordat er simpelweg geen bedrijfsruimtes verhuurd worden. De oplossing blijkt simpel: zelf bouwen. Vos praat net zo snel als dat hij loopt en zijn accent verraadt een Groningse afkomst, ondanks dat hij al een kwarteeuw niet meer in Nederland woont. 'Je hoefde geen visionair te zijn om te zien dat meer bedrijven tegen dit probleem aan gingen lopen, dus toen heb ik een idee uitgewerkt voor het begin van een bedrijvenparkje. Niemand wilde mee-investeren, omdat ze het risico te groot vonden, alleen Johan leek het wel een goed idee. We bouwden een eerste halletje, ik denk van 3000 vierkante meter. Zelf hadden we behoefte aan iets meer dan de helft en het bleek niet zo moeilijk om de rest te verhuren. Het kwartje viel redelijk snel: ik vond vastgoed leuk, je kon er makkelijk geld mee verdienen en de huurinkomsten zorgden ook nog voor een vast inkomen. De belangenverstrengeling bij de melkkarretjes voelde toch niet goed en dus heb ik dat snel daarna verkocht.' Na een aantal jaren met meerdere handeltjes heeft Vos zijn roeping gevonden in de stenen.
Gulfstream
We zitten op de achterbank van de BMW die hij geleend heeft van zijn lokale uitvoerder. Hoewel hij zegt amper achter het stuur te zitten, stuurt hij vlotjes door de vroege avondspits van Brno op weg naar een van de vele projecten die CTP bouwt. 'Ik rij eigenlijk alleen maar van mijn huis in Praag naar het vliegveld. Vroeger reed ik veel meer, hoor, zette makkelijk 100.000 kilometer op de teller dwars door Tsjechië, Hongarije en andere omliggende landen. Nu kan dat allemaal iets efficiënter', zegt Vos lachend. 'Ik heb een Porsche 911, niet de allernieuwste maar eentje met van die spoilers. Niet praktisch, zo'n RS, wel heel leuk. En vorig jaar heb ik een nieuw vliegtuig gekocht, de kleinste Gulfstream die er is. In mijn vorige Pilatus, zo eentje met propellers, zat ik meer dan 600 uur per jaar en die Gulfstream is een stuk sneller. In een week probeer ik algauw drie tot vier landen te bezoeken, via Brno bijvoorbeeld naar Boekarest, dan richting Sofia en op de terugweg langs ons kantoor in Polen.'
Maurits Giesen
Waar Vos nu aan boord van een vliegtuig stapt met zijn initialen op de zijkant, was het zeker in de begintijd van CTP buffelen, bekent hij. 'We hadden moeite de financiering rond te krijgen en tot overmaat van ramp ging de huurder van ons tweede pand vlak voor de oplevering failliet. Dat was best spannend. Onze oorspronkelijke Nederlandse investeerders vonden dat het avontuur lang genoeg geduurd had en wilden eigenlijk uitstappen. Onder meer Hans ten Brinke (nr. 131, red.) vond het wel mooi geweest, maar ik had het gevoel dat we pas net begonnen waren en dacht dat we op korte termijn wel een andere huurder zouden vinden.' Met steun van een Oostenrijkse bank blijft Vos overeind en hij maakt vaart met de ontwikkeling van nieuwe panden. 'We zagen al snel dat Brno een goede locatie was en gingen ook supermarktpanden bouwen. Die waren makkelijk te financieren. Zo rond de eeuwwisseling was dat nog helemaal nieuw hier en de bouw was verre van ingewikkeld. De huurcontracten liepen doorgaans meteen 15 jaar, waardoor we verzekerd waren van inkomsten. Het klinkt wellicht een beetje afgezaagd, maar zo gaat het balletje rollen en ga je steeds grotere projecten ontwikkelen.'
Terwijl compagnon van het eerste uur Brakema na een aantal jaar de vastgoedavonturen achter zich laat, verbindt de Groningse Eddy Maas zich aan Vos en CTP tot diens overlijden in 2016. Hij komt aan boord omdat Vos een advocaat zoekt voor de juridische zaken en het beoordelen van koopaktes en huurcontracten. Geld is er in de beginfase niet om een advocaat te betalen, reden dat Maas medeaandeelhouder wordt en ze samen CTP uitbouwen.
Shitty Oostblok
In het trappenhuis van een meer dan tien verdiepingen tellend kantoorgebouw in aanbouw zet Vos de Quote-delegatie al snel op achterstand. In hetzelfde tempo waarmee hij vierkante meters aan zijn portefeuille toevoegt klimt hij naar de bovenste etage met uitzicht op het oude stadscentrum van Brno. Hij roept naar beneden: 'Best knap toch voor zo'n oude man!' Zeker, al is het wel zo dat fotograaf en journalist de nodige apparatuur naar boven sjouwen. 'Dit was vroeger een textielfabriek. Ik denk dat de totale oppervlakte van het terrein iets minder dan 10 hectare is', vervolgt Vos. 'Er was al een ontwikkelaar bezig om hier te gaan bouwen, maar ik heb het project overgenomen. We moesten eerst alles slopen en het terrein schoonmaken, maar nu zijn we bezig om bijna 130.000 meter aan kantoren, woningen plus horeca en winkels te bouwen. Eén pand heb ik laten opknappen, de rest wordt gloednieuw.'
Hoewel de avond zijn intrede doet is er opvallend veel bedrijvigheid op de bouwplaats. Kranen hijsen materieel naar boven, vrachtwagens rijden af en aan en bouwvakkers storten beton. 'Zolang het licht is moet je werken, vind ik. Is dat in Nederland minder gebruikelijk dan? Nou, dan ben ik blij dat hier ben!' Beneden op de bouwplaats laat Vos de eerste opgeleverde kantoren zien. Het blijft een vreemd gezicht: een man in pak op nette schoenen die moeiteloos tussen hekken en linten klimt en in tegenstelling tot de bouwlui geen helm of hesje draagt. Vos draagt het liever onder zijn arm. 'Kijk naar de afwerking', wijst hij op een receptie en entree uitgevoerd in glimmend natuursteen. 'Het is niet dat je denkt shitty Oostblok. Ben ik niet bang voor, hoor, maar soms komt er bezoek over van het hoofdkantoor uit Amerika of West-Europa en hebben ze toch vooroordelen. Vooral vroeger, nu valt het mee. Ik werk ook met Nederlandse architecten, koop bomen in bij een Nederlandse kwekerij en bouw allesbehalve rechttoe rechtaan blokkendozen. Er komt nog een veganrestaurant en ik ben ook bezig met een groentetuin. In het begin vond ik het wel spannend om naast logistiek ook kantoren te gaan doen; het is een ander spelletje en een stuk complexer. Maar naast horizontaal groeien door in meerdere landen hetzelfde te doen wilde ik ook verticaal groeien met kantoren, appartementen en retail. Daarmee kun je een veel grotere markt bedienen.'
Terug in de bouwkeet neemt Vos snel nog wat plannen door met medewerkers en wijst op de schilderijtjes met koeien in de polder. 'Kijk, toch nog een stukje Groningse natuur aan de muur.' De vele bouwtekeningen op de bureaus verraden dat de kranen van CTP voorlopig nog zichtbaar blijven in het stadsbeeld. 'De economie groeit hier met 4 tot 5 procent per jaar, da's het dubbele van West-Europa. En er is natuurlijk nog een inhaalslag te maken, dus ik verwacht dat de vraag onverminderd hoog blijft. Low-cost manufacturing is hier niet rendabel meer, maar voor een heleboel industrie en maakbedrijven is het klimaat goed: veel kennis, niet te duur en een goede arbeidscultuur.'
Maurits Giesen
Bescheiden dividend
Vos betitelt de herwaarderingen in zijn boeken dan ook niet als agressief, evengoed zullen zijn Nederlandse collega's jaloers kijken naar de jaarverslagen en cijfers van CTP. Zo bedroeg de winst in 2018 ruim 360 miljoen euro, werd er bijna 240 miljoen euro aan huurinkomsten geïnd en stond er achter de post herwaarderingen een bedrag van 320 miljoen euro. In totaal is iets minder dan helft van de vastgoedportefeuille gefinancierd en bedroeg het eigen vermogen eind 2018 ruim 2 miljard. Vooruit, nog één cijfer: de dividenduitkering van 18 miljoen euro oogt uiterst bescheiden.
Vos blijft nuchter onder het miljoenengeweld. 'Tja, je kunt wel zeggen dat we een van de grootste partijen zijn en in veel landen marktleider. Veel van onze concurrenten zijn internationaal opererende ontwikkelaars die een regiokantoortje hebben met een paar expats, wij kennen de markt veel beter. En we hebben bijna nooit een pand verkocht dat we bouwden, zodat we onze huurders kennen en weten wanneer zij behoefte hebben aan nieuwe ruimte. We hoefden nooit te verkopen om liquiditeit vrij te spelen voor nieuwe ontwikkelplannen, alleen tijdens de crisis zo'n tien jaar geleden was het een stuk moeilijker en was er weinig geld beschikbaar. De hoogte van de schulden is toen wel een periode hoger geweest dan de waarde van het vastgoed, maar omdat de huurinkomsten stabiel bleven en de schulden een lange looptijd hadden begon het nooit te knellen. En dankzij de crisis overwogen veel bedrijven een gedeeltelijke verhuizing naar de landen hier, waardoor het ook veel kansen bracht toen het ergste achter de rug was en daarmee de vraag weer begon toe te nemen.'
De verkoop van ruim 400.000 vierkante meter voor 460 miljoen euro vorig jaar aan een Duitse belegger was een uitzondering en is volgens Vos zeker geen opmaat om meer tekoopborden te plaatsen. Volgens de persberichten was het een van de allergrootste vastgoeddeals die ooit in Tsjechië gedaan zijn. 'Dat had te maken met het overlijden van Eddy. Zijn erfgenamen gaven te kennen niet meer door te willen met CTP, waarna we een klein gedeelte verkocht hebben om de uitkoop af te ronden.'
Huisgemaakte salade
Tijd om nog naar één locatie te gaan: een 100 hectare tellend bedrijvenpark ten zuiden van Brno, dat goed is voor een half miljoen vierkante meter aan verhuurbaar vloeroppervlak. Vos pakt zijn spullen van het bureau, met speciale aandacht voor twee plastic lunchbakjes die in een katoenen tasje mee naar huis gaan. 'Leuk hè, mijn vrouw maakt elke keer als ik vanuit huis vertrek salade voor tijdens de lunch', zegt hij met een lach. Helaas kan hij deze week maar weinig huisgemaakte salade verorberen. 'Ik ga naar Riga. Daar doen we nog niets, maar een klant heeft gevraagd of ik wil kijken of we er iets kunnen gaan bouwen. Eigenlijk heb ik geen tijd, maar ik ben toch weer nieuwsgierig of er kansen zijn. Ik had ook thuis op de bank kunnen liggen, maar als ik eerlijk ben lijkt me dat verschrikkelijk.'
Onderweg naar het zogenaamde CTPark Brno filosofeert Vos hardop over zijn miljardairsstatus en waarom hij er niet over peinst om een deel van zijn aandelen te verzilveren. 'Natuurlijk kun je veel geld vangen in deze tijd van hoogconjunctuur, maar ik denk dat de tijd nog niet rijp is. En wat zou ik ermee moeten? Eerlijk gezegd gaat het allang niet meer om het geld, veel meer om het spelletje om toch weer een deal te doen, iets te ontwikkelen en daar huurders bij te zoeken. De gedachte dat in jouw gebouwen tienduizenden mensen werken, dat vind ik gaaf. En dacht je dat alles wat je hier ziet groot is? In Roemenië zijn we bezig om een project van de grond te krijgen dat twee keer zo groot is. Dat is echt facking big, fantastisch toch?', aldus Vos, die op de immense hallen wijst en vertelt welke internationale bedrijven waar gevestigd zijn. Je zou het hier gerust Vos-stad kunnen noemen; overal waar je kijkt staan panden die aan zijn imperium toebehoren.
Maurits GiesenMakies
In het begin was hij wel meer bezig met geld verdienen, erkent hij. 'Dan koop je je eerste Ferrari, een boot en dan nog een tweede Ferrari, maar op een gegeven moment ben je er flauw van. Wil je een keer gaan rijden, is er een band leeg. Of je koopt een huis voor je ouders, maar dat verstoort de relatie toch een beetje, want ineens betaal jij alles en creëer je een soort afhankelijkheid. Ik ben er ook de man niet naar om een voetbalclub te gaan sponsoren met het logo van CTP op het shirt; dat vind ik een tikkeltje patserig. Ik had er vrede mee dat ik niet in jullie lijst stond, terwijl de jaarverslagen gewoon op onze website staan en we transparant zijn over onze prestaties. In de sector ben ik wel bekend, hoor, David en Cor weten heus wel wie Vos uit Tsjechië is. Maar ik ga niet naar de lokale Moeke Spijkstra of Het Bonte Paard voor een vastgoedborrel, zo'n binkie ben ik niet. Trouwens, dat ene gebouw daar is niet van ons. Zo lelijk bouwen wij niet!', zegt hij grappend over een naburig logistiek centrum.
Vlak voordat we terugkeren in het hotel wijst Vos nog even op een billboard langs de weg waarop een lokale makelaar adverteert. Hij vraagt zijn uitvoerder ervoor te zorgen dat CTP daarop kan adverteren. Het zal zakelijk weinig opleveren, maar is een leuk plaagstootje naar zijn concurrenten. Dan beent Vos door de lobby richting de uitgang, uiteraard met dezelfde snelheid als waarmee hij binnenkwam.
Zin in meer van dit soort verhalen? Ook de nieuwe Quote 500 staat er bol van. Die verschijnt op 3 november.
LEEFTIJD 49 (2019) GESCHAT VERMOGEN € 1,5 miljard (2019) IS met CTP (Central Trade Park) een van de grootste projectontwikkelaars in Oost-Europa VERHUISDE op zijn 24ste naar Tsjechië en rolde een paar jaar later in het vastgoed DENKT er niet over na om terug naar Nederland te verhuizen. 'Ik heb weleens getwijfeld, maar achteraf heb ik geen spijt dat ik het niet gedaan heb'
WordPress.com
No comments:
Post a Comment